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里屋里高峰论坛:2016酒店业主发展之我见
发布时间:2016-01-26
    这段时间有一个词很潮,很血腥,“熔断”。从这个词里面看到今年的状况,中国的股市不是中国经济的晴雨表,房地产才是。格局动荡的背后必然摒弃了以速度换品质,以规模换价值的启蒙发展阶段。里屋里2016年高峰论坛酒店战略新格局,引领主流发展创新,寻找我们酒店业下一位“独角兽”。让我们今天的酒店大咖一起见证,一起发现酒店业主之我见。
 
  1月15日上午,在里屋里酒店高峰论坛上,来自国内几大地产集团酒店板块的负责人,共同探讨“酒店业主发展之我见”。大家探讨了自有品牌的发展思路,分析了国际品牌和业主自有品牌的投资回报差异的原因以及其他业主关注的热门话题。
  主持人:第一太平戴维斯酒店部董事   王冰
  对话嘉宾:世茂酒店及度假村管理集团总裁   唐鸣
      保利酒店管理有限公司常务副总经理  李国华
      仁恒集团酒店事业部总监   沈钢
      宝龙酒店集团总经理    夏国跃
      君域酒店集团总裁    张经邦
  嘉宾对话实录如下:
 
  王冰:大概介绍一下目前我们站在这几位大咖,之前看到名字吓了一跳,基本是咱们中国现在做酒店房地产开发的响当当几个知名的大咖们都在场,所以建议大家先用大概三分钟的时间每一位自我介绍一下。目前都是一个什么样的背景,尤其我们今天的这场是“业主发展之我见”。在2016年希望每一位在场业主总结一下大家2015年有那些比较里程碑式的举措。首先,从这边开始,唐总先介绍一下世茂这边的情况。
  唐鸣:我是在世茂集团负责酒店板块,我跟我左边这几位大哥比我做业主的身份太短了。是去年3月份进入业主公司过去20多年都是在国际管理酒店公司。从最早的香港新世界到后来的万豪到洲际到现在,应该说我大部分经历是一个管理公司的思路。去年加入业主公司对我来说也是一个新思维,对世茂集团,2015年最大的举措从酒店运营方面还是正常的,做业主公司怎么样跟管理公司合作,找到酒店收入增长点,很好控制成本,把我们业主利润给提高,经过我们去年一年总体还是有效果的,最终业主利润率做到29%。
 
  另外一个举措一般都是卖客房、餐饮,我们去年做了一个尝试,我们跟国内知名母婴月子中心进行了战略合作。下面有五家酒店进行了合作,他们会拿五家酒店,每个酒店拿一层出租。这个举措今年一年给我们五家酒店额外增加4千万的利润。今年我们已经有两个酒店再加一层,所以这个市场还是不错的,我们应该开拓这个思路,增加一些更多的收入。
  王冰:随着“二胎”的放开月子中心应该越来越多。这确实算一个创新,因为我们第一太平戴维斯旗下管理一些服务式公寓,目前也是在和一个月子中心做合作,所以这算是我们迈出新的一步。
 
  唐鸣:另外对世茂集团来说,现在也在做一些转型。从我们纯粹酒店管理业主的同时,也在开发自己的酒店品牌。我们尤其在中断市场我们有一个品牌,目前有2家店开业,今年计划有4~5家店开业,我们也从重资产到轻资产方向转。所以2016年是转型的主要关键的一年,我们希望做好业主的同时,也能把自己的酒店工作公司做一个新发展板块。
 
  李国华:我是来自保利集团的李国华,目前主要是在保利集团负责整个酒店板块。保利应该说和所有的大的国际品牌都有合作,规划中酒店约30家,已经开业了10家,大概平均每年开4-5家,大家都会有未来自有品牌发展的思路,一会儿讨论中,对于业主未来新发展的动向,大家做进一步的探讨。
  沈钢:我来自新加坡仁恒集团,我们仁恒管理机构在上海,总部在新加坡,我们是一家专门做高端物业这么一家公司。这几年也进入到酒店、商业地产的项目当中,我们公司做的酒店项目不多,我们有一个理念,聚焦做好我们的住宅,所以在我们周边有一些我们的楼盘,在上海也小有名气。
 
  对酒店来说,我们进入到商业地产其实时间不长,我们主要在南京有我们的服务式公寓,在成都也有,接下去在三亚海棠湾、珠海有我们的两家酒店。我们是新加坡上市企业,酒店的回报率比较慢,而且占的资金比较多,我们的理念是,能做的就做,可做不可做的尽量不做,这样能够保持公司健康的状态。酒店经营成都的项目,服务式公寓在成都应该是比较高端,口碑也不错,但是在竞争压力下,效益也出现一些波动,我们也有很大的压力。少则几个亿,多则十几个亿,所以对我们来讲是小心谨慎的。今天到这个场合来都是很好的朋友,也是学习交流的机会,谢谢。
  王冰:成都那个项目我们成都的办公室就是在仁恒集团,仁恒开发非常不错,地理位置也不错,招租的情况也不错,投资回报率应该是很大的。现在成都是一个地标式的建筑,希望大家有机会可以去看看。
 
  夏国跃:大家好,在台下我们经常有交流,其实世茂、保利、仁恒还有其他没来的几个大的业主做的事情,某种程度代表了酒店业发展的一些变化。也就是说前几年的地产快速发展过程,带来了很多国际品牌进入到中国。因为地产开发的需要,政府需要开发商放进了很多国际品牌。疯狂的发展带来了一些投资回报的下降。酒店行业本身跟其他行业相比比较差,再加上这两年快速扩张,造成酒店业差了,原来地产的账很好算,现在存量越大,去化速度越慢,所以各家地产公司很慢,所以我们也一样,当然我们商业地产跟住宅地产有所不同。所以商业地产情况市场还是有一点差异,市场的变化,造成我们很多业主开始转做自己的品牌。
 
  大家做自己的品牌,各家想法不一样,有做快捷连锁经济型的,有做高端,如何做产业化,所以我们在2015年也在做这些事情,虽然说2014年开始酝酿,我们最近2015年底大量做一些信息发布,因为今年我们会有四家自己的品牌出来。去年我们出来的艺住是一级酒店公司,艺住跟艺乐以后可能还会再推出艺君这样的品牌,是不同的的定位、不同的投资和不同的内涵,艺住是作为商务酒店的品牌,也就是中端商务酒店品牌。艺乐作为艺术中心,因为我们就把酒店和文化产业打通,因为我们做了大概三个美术馆,这是公益性的。另外还做几个艺术中心、画廊,我们希望通过画廊美术馆、艺术中心跟酒店融合在一起,做成这样一个特色的酒店。中间成为一个艺术展示,艺术家培养的一个场所,同时也是让艺术进入到日常的生活中,目前艺术品市场跟我们酒店市场更残酷,非常地嚣张,我们希望这种努力让市场激活起来。
 
  另外去年开始也做一些中高端精品酒店,主要做产品标准跟一些东西,今年开始落地。其实,这也是一个探索的过程。在全球这样的酒店很少可以参考,国内也没有,所以我们花了很多时间做研发,今年逐步会做出来。最近做的事情还不是我们最理想的产品,我们还在不断打磨,我们希望在五年之后跟现在的概念完全不一样。希望我们自己的酒店投资回报比国际品牌和我们以前习惯的酒店回报率更好一些。其实也是代表了开发商的想法,更注重投资回报,更注重实际落地的效果。
  王冰:感谢夏总,我们也是知道宝龙酒店板块也和很多酒店管理公司有一些非常亲密的合作。近几年也是发展了自己的酒店品牌,其实蓬莱那个项目我有去看过,而且开业了,而且是和一些商业街的一起做联动。本身档次、定位以非常亲和力的客栈的形式,包括刚才夏做说的做艺术展示区,这也是跨界合作的一个方式,未来可能会非常成功。
 
  张经邦:我是2013年年初离开绿地,绿地在2012年有一个海外扩展计划,那个时候有幸介入到悉尼和济州岛项目的前期。开始业务分两段,那个工作毕竟不落地,后来在2013年底我们在墨尔本做了一个子基金,挂再一个OH的基金下面两年,我现在做了实际上也是中国的资金到海外投地产,从第五个项目开始,现在变成了一个酒店式公寓然后卖出,签一个合同,就出了一个品牌,所以这个公司的品牌变成了酒店式公寓的品牌。最早去悉尼拿地的时候,唐总的世茂竞争三个建筑物,所以很多大的地产公司在海外介入到地产发展的时候,我有幸能够有一个介入,我也有一个小的参与在这个地产上面有一个介入。只能在这个上面跟大家做分享。
  王冰:张总刚才所提到的很多地产公司会去海外做扩张,这个趋势势不可当,待会儿可以就这个话题几位嘉宾对中国房地产企业到海外扩张的我见。今天的话题比较开放,夏总问我,讨论什么,之我见,我们自己对于2015包括酒店开发、房地产开发、自己作为业主自己的想法,唐总、李总、沈总、夏总说到自己公司在近几年开始创自己品牌,之前和很多的管理公司合作。沈总也说到,对于酒店开发,我们仁恒比较谨慎一些,希望更多看投资回报,如果投资回报不是特别理想,不会考虑做酒店产品,所以我们自然耳染讨论,对于酒店的开发,对于酒店品牌的创建,究竟有几种选择?一种是,和酒店管理公司签订管理合同,一起进行酒店开发,还有一种是我们要进行自己的创建,酒店品牌自己的创建。还有一种张总之前前东家绿地,绿地希望有可能去国外购买品牌,或者自己创造了品牌,这是一些综合性的开发战略。问问在座的几位嘉宾,对于这几种不同的做法有没有自己的看法?究竟我的公司是自创品牌,还是和酒店管理公司签订合作,还是拿国外品牌来用。这几种是哪种方法对于自己的发展最为迅速而且最为有利的?我相信应该是自由发言比较好一些。
 
  唐鸣:可以拿世茂酒店来说,现在有15家运营酒店,11家跟国际管理公司合作。4家自主,20家酒店在筹建,12家跟国际管理公司合作,前天和喜达屋签合作,新的两家酒店在香港,一千间房间,看酒店管理公司品牌给这个项目带来多少收益,我们在重点城市的重点项目,还是选择跟国际管理公司合作。今年佘山艾美酒店和喜达屋续约。在跟国际管理公司继续合作的前提下我们自己做自己品牌,对自己品牌分两块,一块全服务,全服务,这是被动的,在项目在三四线城市的酒店开的时候,看不到国际管理公司对这个项目的帮助。更多的还是在精选服务,这块完全靠自己打造,跟夏总一样,有策略性,一方面自己有投入,世茂集团下面会做,也会租楼,现在开三家店是租的。我们希望有好的表现以后,会做一些品牌输出。这是发展方向,同时精选服务品牌,我们还有一个方向,向第三方管理公司走。这是我们另外的方向。
 
  王冰:世茂会选择国际品牌吗?
 
  唐鸣:会的,我们佘山艾美就是。
 
  李国华:大家都在说酒店行业这几年不景气,在场的几位,如果代表是大的房地产商,过往中国的酒店,说它不景气,往往就是供需矛盾所造成的,这个供需矛盾,那么多新开酒店背后更多的是房地产商的背影,经过这么多年在检讨的时候,这是因为有了以前的房地产多么的红火,大家把酒店看成是房地产的附属产品,高级会所,因为这个酒店给这个楼盘带来溢价因素。大潮退去,现在房地产公司不叫白金时代、黄金时代,现在各大公司房地产年会,现在在叫白银时代,过两年不定义叫白银时代了。
 
  讲这个行业结果必然讲到现在行业发生的变化,刚才见到孙总,陈总,我们一些国际品牌的老总,包括唐总,包括沈总,包括夏总,我们现在是不是管理公司?其实我们每一家公司现在都是一个管理公司,对于国际品牌来说,我们同样起的是酒店管理的职能,这代表下一个问题,刚才您在问,接下来是不是我们所有的项目都会变成,比如以保利为例,是不是所有项目从此以后不再跟国际品牌合作,因为保利现在做自有品牌,自有品牌,自己从奢华五星到快捷,都有自己的一些品牌等等。接下来很多酒店以自己自有品牌的呈现,像唐总说到,第三方管理,这也是在中国的趋势,洲际前两天刚刚发布一个信息,全球的第五千家洲际酒店开业。在场的业主看到第三方管理在中国的发展趋势。我个人自我评价,无论在未来,在什么样的地方,或者什么酒店,至少在保利,我们内部做过探讨,我们更要看这个项目综合的评判情况,根据我们自身的能力,根据区域地块所做的城市,所在的地段,所在酒店发展状况,来确定是不是和国际品牌合作,还是自己去发展去合作,自己去做第三方管理,或者说就用自有的品牌,这一切的一切还是取决于自身对项目发展的状况。
 
  讲到项目发展状况,这又回归到刚才说的一点,过往在中国的房地产商所盖酒店,更多看的是这一个大的项目所带来的投资回报,对于酒店来说,更多看的是你在这个品牌上,对地产来说。
 
  王冰:住宅销售、商业销售,对办公租赁是不是带来更大的溢价值。
 
  李国华:在场各位对每一个酒店的投入、产出,未来的经营投资回报做综合评价,实实在在认证这个酒店是不是应该诞生。我记得在前几个月有一次论坛的时候,当时我们在讨论,这个酒店行业的未来,生意难做是因为分母太大了,导致最后乘出来的结果是这样。后来我跟他们讲,这个分母太大是因为本身有些分母当中的数字就不应该存在。但是,随着经济的不断调整,大家对酒店行业的认识,我相信可能有的企业不一定说,但是通过私下和大业主交流,或者结合保利自身情况,我们有一些项目,我们在果断的停止,在果断的改变功能,有些项目应该今年开业的,但是这个项目可能更适合在三年以后,或者五年以后,再开业,因为这个区域根本没有达到成熟或者稳定经营的状况。用刚才讲这么多,中国的投资商会越来越理性,管理者越来越更多看管理的回报,经营回报和效益。
 
  王冰:刚才大家的发言特别明显表现出来房地产商在进行酒店投资的时候,也是在近几年越来越理性,包括自己开发自己的品牌,选择合适的市场,选择合适的运营商,是由自己管理,还是由国际知名的酒店管理公司来管理,大家心里自己都有一本账。沈总,刚才提到仁恒对于酒店发展的看法,未来会不会选择国际品牌一起合作?还是自己创造品牌?
 
  沈钢:仁恒公司,和其他房地产不一样,它基本是小众,高端的,不是大面积开发的。每个公司的发展是有公司战略的,公司创建品牌做,它有它的道理,公司给国际管理公司有我的道理。国际管理公司做和刚开始开发自己做的肯定有差别。有一个趋势可以肯定,我们自己开过几次的会,包括各种论坛,专家讨论的时候,很明显的感觉,强烈的感觉到讲开放,而且是大的趋势。我私下和大的酒店管理集团沟通的时候,他们也感觉到有这么一个趋势,为什么?方向是开放的话,有一个前提很重要的条件,法律成熟,还有业主的成熟,如果业主不成熟好多的问题。现在中国酒店从改革开放,业主从不同的角度,特别是好多是在国际酒店做高管,现在到业主。成熟了,和国际接轨了,你做开放的话,条件也成熟,法律也在完善,这是大趋势。
 
  另外,品牌的问题,我个人感觉到,我们现在有两大类,一大类是国企,一大类是民企,国企也分专业做酒店,他们做自有品牌是当之无愧,他们应该是大力做,他们职责是这个。至于其他的国企,公司发展战略,这里面很复杂了。作为民企来讲,民企大力的开发和公司战略发展,走出去,他要传播中国的文化。这样大的趋势背景下,当然要有自己的品牌。他也看到了商机,当然他也在建造国际化的团队,我认为这也对的,总而言之,公司的发展战略决定这么一个趋势。中国在今后两三年里,将有很大的突破。新加坡企业比较谨慎,把公司的情况和中国的酒店发展情况介绍给他们听,建议他们也要考虑,否则会落后的。
 
  王冰:非常感谢沈总,夏总有一些自己的看法吗?
 
  夏国跃:前面讲的差不多,刚刚讲到国际品牌和自己有什么区别或者差异?我觉得还是项目本身,我们也不是发展自己品牌,国际品牌,我们还是根据项目来确定。有些项目需要国际品牌,我们都是从投资回报来看的,有些项目需要好的品牌植入进去,对整个商业地产的品牌价值,包括酒店的回报,这个市场能够承载。以前选品牌,人家没有,放一个在里面,现在看这个品牌带来多少回报,投资,都要算账的。很清楚想明白再做决定,跟以前是不同。包括以后选自己做品牌,算清楚算明白。从投资回报来说,有些酒店中端回报比奢华酒店回报要好。在整个的项目规划的时候,我们酒店是最后一个考虑,销售的物业,写字楼、商铺、购物中心、酒店。在整个的地块规划的时候,酒店放在最后考虑,算账,持有多少平方米,没办法,没地方去到酒店,往往很多时候,酒店回报不好,这是其中原因。
 
  最近上海商业土地出让,商业土地基本持有。这样会造成上海以后做商业地产开发的时候问题很大,酒店还得增加。这都是会成为权衡选择多大体量的,所以是很综合的因素,没有绝对说我们做自己品牌一定会怎么样,做国际品牌现在不好,不一定。这个还是根据项目的情况来判断,从投资的角度来说,从投资汇报算账,他的投资回报不仅仅是酒店回报,地块的回报都要考虑。我们做商业地产的开发,是从这个角度。我们做自己品牌,不能说国际品牌做的不好。当然从比例上说,国际品牌现在回报差一点,但自己的中端酒店,包括五星级酒店,我们自己管理酒店比国际品牌回报更好。我们大概六年到八年收回来,现在国际品牌是二十年以上。
 
  国际品牌和自己的品牌,投资回报不一样,是现在市场发生变化,每种酒店类型,每种酒店的投资在不同时代,可能是有不同,不完全是带了谁的面具,或者用谁的身份,这两种东西不一样,这个还是回到客观实际来判断这件事情。
 
  第二点,Franchise是做酒店行业人的机会,第三方管理未来在中国肯定会大量的出现,现在目前为止很多的合作,他们中端偏下的品牌,大量做Franchise。现在国内人才是非常缺的,国际品牌出来的人、与国际品牌合作时间长的业主方的人,这两方面人都可以考虑这个问题。第三方管理的路很远,还没有完全开始。
 
  王冰:大概需要多长时间来培育这个市场呢?
 
  夏国跃:看国际品牌Franchise放出来的速度,他们是非常谨慎的,因为中国文化跟西方文化是有很大的不同,他在印度可以大量的放,在中国不一定敢放。因为中国人对标准的认识和标准的坚持是比较差的,中国人对次序、制度、规矩这种文化,从古代开始喜欢就打破它。印度人,受英式教育的思维,告诉我怎么做,永远是这样做,不会有第二种想法。国家之间的文化也会影响国际品牌,把第三方管理放出来的速度,这需要改造的。改造的基础是什么?大量的人在国际品牌做的人,出来以后做的酒店,自营酒店还是能做一些国际化的品牌,能不能做到这个程度?这个标准包括安全标准、服务卫生、硬件设施标准等等、形象标准各方面,如果做的好,Franchise速度会加快,落地没有基础的话,没有文化,没有团队,没有人才的持续,不可能是把一个品牌放出来,未来抢市场,把Franchise放出来自己品牌又毁掉了,这是比较大的影响节奏的,这是我思考的问题。
 
  王冰:关于Franchise,包括宝龙、世茂自己创建自己的品牌,已经有了很多的标准,有了很多的执行的SOP,相信未来,如果在选择Franchise经营的话会走一个捷径?
 
  夏国跃:其实我相信国际品牌如果选择在Franchise中,业主以及跟国际关系比较紧密。包括我们在内,如果我们要做Franchise,我们肯定是很多话的,很容易谈。但是如果是做酒店的业主,酒店不清楚,肯定不会做。
 
  王冰:因为今天在座有很多酒店管理公司的老朋友,未来讨论如何选择有经验的业主给他们品牌进行Franchise,这个可以在会后讨论,张总。
 
  张经邦:既然不是业主之后,就跟大家分享一些聊天的内容,因为我的工作聊就是生产力。过去上一个星期包括昨天聊了两个人很有意思,一个是菠萝蜜家族的史总,一个张总,两个人都是做家族信托。史总说你现在这个公司做完之后,家族信托在中国你想做一点什么?他觉得现在的泡沫即便是最低的时候,咱们这个股市下降到2863,他觉得可能没有压平。他觉得2015年买一点,各种公司接管。就是他在家族信托进来了之后,他说要在中国收不良资产。我说你收什么样的不良资产,他说现在什么都可以收,主要在几个不同的城市。我就把这个思维倒过来,非常有意思他收购的不良资产是业主或是投资人给出的标底价格,大概60%以下,有的会在40%几。因为我们一般给别人报议价15%~20%。心理议价大概30%,去掉30%,给自己留20%。我说你怎么做,他说现在不是有像毛大庆绿地胡京出来了之后,他们都去搞这个公共办公空间,我把这段仍给毛大庆去管怎么样,我所有写字楼给毛大庆了。我说商业呢?商业现在不是万达现在做这个轻资,整个资管从规划到建设到招商到运营商业这块,他可以全给弄好,这个问题反过来了,如果这个收购不良资产或介入债券股权公司,他收购了这些以低代价资产进来然后打包给现有的公司,那现有的公司为什么不去做?
 
  我们注意到两个月之前绿地和潘石屹,他原来在深圳招了一个女的,先去管自己的那家公司,现在也开始做公共办公空间,由这个团队和绿地签了一个绿地现在剩下的办公楼。你租不出去我给你管,也就是说,实际上现在的业主在处置自己的资产,无论收益如何的时候,你可以换一个方式。你拿着自己,他就是自己的不良资产。他看的就是你的不良资产,但是不良资产找好了下家,我打造这些东西只需要三年。
 
  举一个例子,所有的写子楼给毛大庆,所有的商业给万达。三年之后这一个东西更多的像一个平台了。昨天陈总聊了他就说比如70亿美金做这个事,其他的资金也会很多的进来,说道中国的一个公司在买了葡萄牙的公司,现在介入到买它第二个公司,葡萄牙是私人银行,现在准备买以色列的一个保险公司,中国的公司是想用保险公司中间能够直接投房地产能够给额度,中国2014年是调到了15%是不动产的。但是像以色列的公司,现在中国没有办法给他做一个配额,而葡萄牙是一个特例的东西。他就说与其再弄一个保险公司,那么5%和百分之几的配资去海外收购不动产,为什么作为业主作为投资人不做一个大资管,我们一般考虑到酒店经营的时候,考虑到GOP,如果你考虑到像唐总这块,如果我现在收购一个国家的管理公司的话,它的基本上线在15,下限基本上在10~12,公司的议价就是这样。比如我卖一个楼的话,这些东西沟渠了之后,如果我在一般的资本管理的资产管理基础上,我未来比如说像越秀的基础上,我作为大资管公司,大资管公司可以做。我自己从别的地方募集,我自己能够担得起。
 
  第二我在自己大资管平台上有信誉之后,国家的社保和其他的相应的保险资金可以落到我这个平台上,和我们现在资产管理进入大资管这个阶段实际上我们的业主如果没有成立自己的公司,就是一个资管公司像绿城、像越秀。实际上就是一个资管公司,资管公司在不同产的基础上发展能够成立大资管,你有能力之后干个几年就开始,实际上还是有选项,从业主公司还是有更多的选项,所以聊一聊我跟这两位也是收获一点。
 
  王冰:你觉得发展方向未来也是我们业主可以考虑的一个非常合适的方向。其实把我们的房地产公司作为一个投资的平台,一个融资的平台,未来也可以选择第三方帮他经营一些不同的物业。
 
  张经邦:像万科的例子,原来大概前三年他要成立一个服务商,问题这个服务商是万科服务万科,我是别人服务我。如果那样的话就彻底不一样,就彻底把这些东西给你了。而给你的比如我们说到从去化率到出租率,都能提升的时候,我一打包在任何资本市场上我发动。也就是说在过一段时间之后这种处置手段你就多了,不是一个单独的,我们现在就是买一个股权卖了就全卖,这个手段在未来会越来越多。
 
  王冰:对于未来房地产方式和经营方式我们有很多讨论的话题,会后可以和张总有更多的交流。包括未来如何把自己的资产引入到国外,相信也会有更多的做法。时间不太多了,我们可以再讨论一个方向性的问题,因为这几年我们讨论经济下滑的趋势也是好像每年都说2012年到谷底了,2013年最差,2014年很艰难,2015年也很艰难。从趋势上看还不太清楚,我到上海也是有雾霾,未来的路也是不清楚,随着政府的政策越来越深入,包括对酒店行业八项规定、六项禁令越来越严峻,在未来十年供给量是比较多的,我们如何在未来消化这些供给量,包括最近一年应该是2015年我们讨论的比较多非标准住宿行业进入到中国,对于全球的注塑行业的影响越来越深入。我希望问问在座几位嘉宾,对于未来酒店的投资,我们面对这样一个市场,作为酒店业主我们有一些什么样举措。面临转型的机会,我们更多谈有可能是一个转型,转型它有两点:一点可能会处于一个烈士,另外我们一些跨界经营包括把我们自己的品牌做一些重新升级改造,或是重新定位能够焕发出来更多的活力,在未来2016年包括3~5年我们有没有一些新的举措应对这样的一个市场变化。
 
  唐鸣:我想说到这个酒店未来趋势,大家可能说前几年不好,前几天接到了海外投资资本基金,他们到中国市场导中国投入,他们觉得目前是一个好时机,他们做了一个中国经济分析报告,他们分析了一下我们的客人需求差不多每年不同城市6~10%的增长,但是我们酒店供应的量平均每年是8~12%差了3%~4%。但是看到酒店的增长开始放缓,但是我们客户趋势还是朝着这个趋势在走,他们未来未来2~3年酒店行业开始往上升,所以对他们来说好的时机到中国来收一些所谓现在的不良资产。对我们我们公司来讲,我们也在考虑我们现在资产的估值,是不是在合适的时间做资本化的东西,总体来说我们绝对根据他的分析,包括我们自己酒店本身的业绩,我们也看到了一个回暖的迹象。我们下一步除了正常发展,当然跟其他集团一样,更加注重酒店投资回报率,我们也停了好几个项目,基本上沈总说的行不行我们就不做了,这个也是我们集团有一个政策改变,到酒店管理公司有一个一票否决权。所有任何常态下面做酒店,我们要做一个测算,我们的投资算不过来,我们就不做了。这块我们会做一个计划,把一些酒店根据市场情况推迟它开业的节奏,这也是我们本身酒店业主本身能把控的。
 
  第二酒店行业市场的细分,我们现在更多是把我们旗下的酒店做一些分类,把每个酒店找到它最大的卖点,目前在上海市场大家认可上海周边最好的度假酒店,而且是轻资型的酒店,所以我们今天花了很大投资做改造它所有的儿童乐园,不光做室外的儿童乐园,还做室内儿童乐园。做更多的儿童主题的房间,我们的做法是把每家酒店根据它客源最大的需要是在什么地方,另外我们增加了很多亲子设施,打造更极致。我们现在做第二个就是大的宴会厅,还有一千平米的剧场打掉改成第二大荧幕厅。
 
  王冰:未来有没有考虑把它改造成一个旗舰店?
 
  唐鸣:我们也觉得未来度假性酒店表现是更商务型更好。其实我们现在本身打造一个品牌更多在一些度假村酒店,我们在福州古里、泉州的山上,包括在武夷山做一系列的度假酒店。
 
  李国华:我是天生的一个酒店乐天派。不管哪个时间,我始终对酒店行业的未来充满信心。几个数字,我们经常说08年以后的北京大家都知道酒店很难做,10年的上海过后酒店也很难过,但是大家通过几个数据可以看到,现在的北京和上海酒店的数字这是第一个。
 
  第二如果还是用所谓的国际行业几个数字的话,每千人中国是四个房间,美国是20个房间,另外就像唐总说的,当然不是在这里讲政治国八条,新一轮全国性酒店大的洗牌,对我个人认为对酒店行业的未来健康发展是一个很大的好处。至少每个投资者他会很理性地看待每一项物业的投入、产出和回报。无论是大的酒店还是小的酒店,都有这样的心态,这样对酒店行业的未来健康发展是有很大的好处。事实上通过保利旗下酒店的数据,我能够看得到,如果刚才讲北京和上海城市的复苏,我相信它的有关它的传导效应,这是对我个人对这个酒店行业未来的评价。
 
  第三我跟大家分享一下,刚才我把这个F拿出来讲,从去年下半年开始每个管理公司都开始包括我们业主的聚会都在谈这个问题。大家都撸袖子、摩拳擦掌似乎中国所有的大一点或是做了很多酒店业主公司,都认为我应该是Franchise。因为这是我们关在这个门里说也好,像有些管理品牌者谈在国外的Franchise。某些时候因为有法律的约束,这像一个管理的状态。在中国写得都是全权管理,事实上有很多酒店在事实上的状态是特许经营。
 
  王冰:这里应该有掌声。
  李国华:正是因为有这一点,我很赞同夏总讲到的。因为中国的法律环境,中国的人的思维状态,可能有很多他的特有的因素,作为一个新生事物,我记得去年我在一次行业分享我说过,中国是一抓就死,一放就乱。我想今天既然是一个行业的交流,不单是高度所有大的业主公司,也是告诉大酒店管理公司,不能因为抢生意,在新一轮Franchise过程中,Franchise是一个很好趋势的事情又把它做成四不相。既然大家是行业中人,我们有责任和业务维护酒店行业健康的发展。
 
  王冰:非常感谢李总。沈总。
 
  沈钢:刚才李总说得确实乐观派,我是谨慎派。因为中国酒店如果看一线城市,我认为观点是正确的。如果上海北京不行了,那中国就完蛋了。但是从我的观点来看,中国转型中经济下行中确实对酒店带来很大的压力。比如我们说成都的经济的活跃指数不低,供应量这么大,现在成都好多酒店都非常难,和前几年经营情况相差很大。
 
  王冰:您觉得未来成都缺一个什么类型的酒店?
 
  沈钢:我认为中断的品牌我认为还是更适合一点,确实是一样,我也去看过,表现都非常好。像上海、北京我认为可以乐观一点,没有什么大的问题。在二线、三线城市真的是不太乐观,尤其是一些房地产驱动的话,商业的面积消化一部分的商业面积,你选择的余地不是很大。酒店必定是你们选择的,我和李总讨论的时候,也讨论过一些二线城市的开发,我也很同情,这些老总提出来的想法他们压力可想而知,决策可能不是他们做的,是老板做的。但是都在他们手上,我的观点调整肯定会有,而且我们内部的调整也会有。像成都服务式公寓,原来我们常住的要将近200套,占到50%。现在全部撤了,一下撤了,两块大石头走了,要多少个小石头补进去很难,开了这么多服务式公寓,市场又在什么线?这样一来,这个近几年我估计2~3年里面成都市场我认为有难度。所以我觉得到了自己内部还得做一些调整,都在做。一部分同意李总说的,还有一种不同意。
 
  李国华:我讲的就是如果上海有今天这样一个状态,恰好有2010年以后进入的镇痛。这种阵痛是所有的投资者觉得在这个上海继续开酒店还可以吗?还能不能再进一步开?那个一段经历所谓的短暂的阵痛以后,再加上本身这个城市的优势,又因为我们在成都有两家酒店,我也更深刻地了解成都酒店市场,如果说成都它的未来这个城市更进一步走,它需要有一个壮士断腕的。但是恰好今年在重庆又有一家酒店,当然我只能这样去评价,重庆去年的GDP增速排名第一,结果增速第一的背后。第一因为我们在重庆本身有酒店,第二我们在重庆因为有酒店,我们从重庆市场大抵的市场数字来看,明显看得到整个重庆市场去年和前年的比较,其实重庆的酒店我们也看到很恐怖,但是从重庆去年整体市场看,他们也需要也经历过这些阵痛,但是他们整个趋势目前看还是比较好。
 
  王冰:个人认为重庆的阵痛比成都更长一些,因为重庆的房价和成都没有办法比。
 
  夏国跃:我也在思考这个问题,这个事情两方面来看,第一个是乐观的。我肯定是乐观的,因为从历史的原因也好,从未来发展也好,中国的人口体量、收入水平、消费习惯,或是年轻人的消费习惯跟我们不一样,更注重体验和自我。所以酒店肯定市场还是继续看好,这个我是非常乐观的。
 
  另外肯定不是以前这样的酒店市场。我的看法是这样,以前中国酒店投资,投资的目的性是未来这个时代已经过去了,所以投什么样的酒店,大家都算投资回报,也就是说百花齐放的时代。阵痛以后有大量酒店回转性做写字楼、服务式公寓、特色酒店。所以未来酒店发展要想健康发展,通过这次阵痛以后,恢复理性以后,酒店的种类会非常多。现在是2016年15年左右时间,这个速度是最快的。2002、2003年的时候,酒店听到一个数字2002年酒店听到的数字一个城市开四五家酒店,现在一年国际品牌开十几家二十几家很正常,这样的时代肯定不会有了。
 
  越大的酒店转型越大。反过来讲在八九十年代出来的酒店到现在转型反而是一件好事情。它会转出很多不同的类型。所以未来的趋势我认为是这次阵痛让大家更多关注投资回报,更关注客人新的需要和体验。会出现大量的各种各样的酒店,种类也会非常多。比如度假还是一个笼统的概念,分得更细还有营宿、文化主题、还有很多现在听到很多,集装箱酒店,解决很多山地、土地的性质,但是它又可以到一个很奇怪的地方,到一个没有办法实现的环境去实现。找到悬崖、空间上面的客房,这些对于未来酒店行业来说是百花齐放。未来我们现在目前做的这种酒店以后的比例在整个酒店的比例会缩小,在20年以前是85%,15%的国际品牌酒店,85%的利润,这两年这个数字发生变化了,国际品牌酒店占整个酒店比例已经上升很快了。霸权的中国型酒店比例很大,未来大家会看到,酒店种类非常多,各种各样。LB、MB服务式公寓,服务式公寓已经不是服务式公寓了,酒店住满了以后就住到服务式公寓去了,短租。现在酒店一个礼拜都在转变,都发生了变化其实已经打通了,酒店里面的东西打乱了,未来我认为酒店的种类百花齐放。所以国际品牌也应该考虑不同种类的进入中国市场,不能说酒店是一样的酒店,它的SOP标准一模一样,旗舰标准是一样的。这样不行,是必须根据不同的市场做不同的产品,其实各个酒店集团在国外其实也知道一个很多不同类型的酒店,都说这个时候进入中国市场是一个机会。
 
  王冰:其实应该也是未来的发展趋势,随着品牌越来越多,随着需求的结构变化得越来越大,未来肯定是一个百花齐放、百家争鸣的年代。张经邦做一个总结。
 
  张经邦:刚才说到飞镖,中国不会让任何飞镖式东西存在。飞镖飞出去飞个几年,商业口会有人等你。我从所谓飞镖产品当中,我们也看到因为刚才陈总他们都是做这样的连锁酒店,有三个东西限制。一个是租金,一个是人员的员工工资和能源成本,以至于这段成本加大之后,我们被迫走向中端和中高端,但是现在实际上很多人我自己老走边。比如去青海旅投、甘肃旅投他们中间提供了很多的一些可行性。我去贵阳时间比较多,中间在毕节出现了这样一个。我如果发现了一块地,我一块地一般情况下做一个规,合规之后直接招投标直接发出去了,但实际上现在贵州和边缘区域要求县和地区拿出一些土地,这些土地没有办法招投标,怎么办?是农村用地是集体用地。然后租出去,你租地,我们两个月前在风口浪尖上一个公司叫桌达,在河北石家庄。它自己有一个巨大的场子,做几乎有两层楼的,成本是15万一下,你租了集体企业的一块地之后,这个楼均到每个地面的面积是多少?我们上次开会的时候,一个西班牙人说大概需要200~250平米对应一个居所,如果你到毕节大概需要不到一百平米,也就是说100平米集体企业给你的租金,你租了它,一租十年二十年,你租下去之后可以商讨资金给整个集体队里面、镇里面钱,你非常快半个月所有这些和起来东西都建起来了。这里面原来你要看回报,这个里面最大的回报,如果你租了一个楼你怎么去回报,你租了一片集体企业的地,如果不去租了,这个楼房大概在三天拆卸装修之后,移到另外一片地上。所以这个里面也在为中国其他的省份做开发的时候,提供不同的手段,让你有盈利空间。
 
  王冰:但是风险比较大。
 
  张经邦:可以找县一级以上政府到担保。
 
  王冰:时间不多了,我希望要结束之前因为也是临近岁末年初,2016年猴年马上到来了,希望在座各位嘉宾就用一句话给我们2016年做一个寄语。
 
  唐鸣:2016年现在更多我看到是管国际管理公司到业主公司,很多业主公司到了管理公司,所以2016年管理公司业主公司真正双赢的开始。
 
  李国华:酒店行业和2016年注定还是要痛并快乐着。在Franchise这条路上且行且珍惜。
 
  沈钢:前途是光明的,道路是曲折的,年年困难年年过,办法总比困难多。
 
  夏国跃:猴年永远是不安分的,所以跳上跳下。这个行业在2016年也是一个不安分的年,另外我看好这个猴在2016年会突破,所以会有很多新的酒店新的方式、新的商业模型会突破,给我们这个行业带来新气象。
 
  王冰:猴年闹天宫肯定会有突破。
 
  张经邦:原来说国家进场的时候股票的值3373,说下不去,前两天几乎看了2850,实际上今年还会要再看。我倒是希望今年能够有一个缓解,泡沫能够榨干净,我倒希望它能回到2500上去,这样的话所有反弹的机会能够更好。
 
  王冰:感谢我们各位嘉宾,非常感谢大家的参加,也祝大家2016年万事如意。
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